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Points clés à retenir
- Hut 8 commercialise intégralement le campus texan de 1 GW après un second bail de 9,8 G$ sur 15 ans, portant le total à 19,6 G$.
- IREN dépasse les 4 G$ de revenus annualisés avec 2,8 G$ de nouveaux contrats, dont Microsoft et NVIDIA, et sécurise 85 % de son objectif sous contrat.
- La puissance électrique devient le nerf de la guerre : les mineurs de Bitcoin disposent de connexions que les développeurs AI ne peuvent obtenir avant plusieurs années.
Un campus texan entièrement loué pour 19,6 milliards
Le 28 juillet 2026, Hut 8 a annoncé un second bail de 15 ans portant sur 352 MW de capacité IT à son campus Beacon Point, dans le comté de Nueces, au Texas. Ce contrat, d’une valeur faciale de 9,8 milliards de dollars, double la surface déjà louée à un locataire non divulgué, décrit comme une contrepartie « de qualité d’investissement élevée ». Le total des engagements contractuels de base atteint désormais 19,6 milliards de dollars sur ce seul site. Les options de renouvellement pourraient porter la valeur potentielle à 50,2 milliards de dollars.
Ce que les chiffres ne disent pas seuls, c’est le mécanisme industriel : en mai 2026, premier bail de 352 MW sous architecture NVIDIA DSX, signature d’un second contrat identique cinq mois plus tard. « Notre locataire a choisi de doubler son empreinte — c’est la validation la plus forte qu’un actif puisse recevoir », a déclaré Asher Genoot, PDG de Hut 8. Le portefeuille AI total de l’entreprise atteint maintenant 949 MW contractés (704 MW à Beacon Point, 245 MW à River Bend), avec un revenu net d’exploitation annuel attendu supérieur à 1,75 milliard de dollars.
IREN : 4,1 milliards de revenus annualisés visés fin 2026
De son côté, IREN a annoncé 2,8 milliards de dollars de nouveaux contrats pluriannuels avec des développeurs d’IA. L’objectif de revenus annualisés récurrents (ARR) pour fin 2026 a été relevé de 3,7 à plus de 4 milliards de dollars, dont environ 85 % déjà sous contrat. L’entreprise a nommé publiquement Microsoft, NVIDIA, Perplexity, Figure AI, Together AI, Fluidstack, Fireworks AI, Fal AI et Hume AI parmi ses clients. Les avances perçues représentent environ 45 % des dépenses en GPU, réduisant d’autant le besoin de financement direct.
En pratique, ça donne quoi ? IREN détenait 7,6 milliards de dollars de liquidités au 30 juin 2026. Sa capacité AI Cloud construite en interne est passée de 3 MW à 480 MW en 2026, avec une cible de 1,2 GW pour 2027. Le co-fondateur Daniel Roberts résume : « Notre plateforme AI Cloud verticalement intégrée monte en échelle au rythme prévu. »
Mineurs de Bitcoin : le pivot vers l’IA s’accélère
Ces annonces s’inscrivent dans un mouvement plus large. Selon un rapport de Bernstein relayé en juin 2026, les mineurs de Bitcoin contrôlaient plus de 27 GW de capacité électrique planifiée dans le monde. Ces actifs, déjà raccordés au réseau, permettent des délais de développement bien plus courts que des sites nécessitant de nouvelles connexions. Plus de 70 milliards de dollars de contrats AI et HPC avaient déjà été signés par des sociétés minières cotées avant même ces derniers accords.
Attention : ce que je vais écrire va à l’encontre du consensus médiatique, qui voit encore dans la DeFi et l’IA une mode. Les données on-chain et les bilans trimestriels montrent une transformation structurelle. IREN a par exemple diversifié ses revenus : son chiffre d’affaires trimestriel AI Cloud est passé de 17,3 à 33,6 millions de dollars entre les deux derniers trimestres, tandis que les revenus du minage ont baissé. L’entreprise a même acquis le groupe Nostrum en Espagne, ajoutant 490 MW de puissance sécurisée sur le continent européen.
Ce que les données disent, et ne disent pas
Posons les bases avant d’aller plus loin. Hut 8 a sécurisé 1 000 MW de capacité électrique avant même de signer ses premiers baux AI. La distinction entre capacité totale disponible (1 000 MW) et capacité louée (949 MW) est cruciale : elle laisse une marge de 51 MW pour des usages propres ou des pics de demande. IREN, de son côté, a relevé son objectif d’ARR de 3,7 à 4 milliards, mais environ 15 % de cette cible reste à contracter. Ce n’est pas un risque majeur, mais une estimation, que je préfère documenter plutôt que d’ignorer.
C’est précisément là que ça se complique. Les contrats de Hut 8 et IREN sont des baux nets triples ou des contrats pluriannuels : le risque de crédit se déplace vers la solidité des contreparties. Le locataire de Beacon Point n’est pas identifié ; IREN cite des géants comme Microsoft et NVIDIA. La qualité de ces signatures atténue le risque, mais je me méfie des concentrations non divulguées. En quinze ans de modélisation du risque, j’ai appris que ce qu’on ne nomme pas est souvent ce qui finit par coûter cher.
L’électricité, nouvel actif stratégique
Je préfère me tromper avec des données plutôt qu’avoir raison avec des intuitions. La puissance électrique devient le facteur limitant de l’expansion AI. Les mineurs de Bitcoin, déjà connectés, offrent un raccourci que les développeurs de centres de données mettent des années à obtenir. Bernstein estimait que ces sociétés contrôlaient 27 GW de capacité planifiée mondiale. Si ne serait-ce qu’un quart de cette capacité est convertie en infrastructure AI, l’impact sur le marché du cloud sera massif. Mais si la demande AI se tasse — hypothèse que je ne privilégie pas, mais que je ne peux écarter — ces actifs électriques deviendront des coûts fixes lourds.
Les deux sociétés ont vu leurs actions grimper à deux chiffres après les annonces. Mais au-delà du rallye boursier, c’est un changement de modèle qui se joue : les mineurs de Bitcoin deviennent des prestataires d’infrastructure cloud spécialisés, et ce movement est loin d’être terminé.
Transparence : je ne détiens aucune position dans Hut 8 ou IREN au moment de la rédaction. Cet article repose sur des communiqués officiels, des données de marché et des rapports de recherche tiers (Bernstein, rapports d’analystes). Les valeurs contractuelles mentionnées sont celles communiquées par les entreprises ; elles peuvent inclure des options de renouvellement et des estimations de revenus futurs.
Quinze ans en salle des marchés, puis tout plaquer pour la DeFi. Aujourd’hui j’analyse les marchés financiers et les protocoles crypto avec la même rigueur — sans les conflits d’intérêt.